이번 글의 주제는 전세계약시 주의사항 입니다. 공인중계사를 통해서 전세계약할 집을 찾았다면 그 집의 소유권자와 계약을 체결해야 합니다. 전세계약 체결과정에서 확인해야 할 사항을 차례대로 정리해봤습니다.
1. 전세계약 전 확인사항
전세계약할 주택을 찾았으면 계약하기 전에 그 주택의 등기부등본을 확인해야 확인해야 합니다. 이를 위해서는 등기부등본 보는 법을 알아야하는데 그에 관한 사항은 아래 포스팅에 자세히 적어놓았으니 링크를 클릭하여 읽어보시기 바랍니다.
(1) 등기부등본 표제부 확인사항
● 등기부등본 표제부의 부동산 지번과 주택의 주소가 일치하는지 확인
● 집합건물(예 : 아파트)의 경우에는 등기부등본 표제부에 나와 있는 동, 호수가 주택의 동, 호수와 일치하는지 확인
※ 잘못된 주소와 동, 호수로 계약하면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없으니 이를 주의해서 확인해야 한다.
(2) 등기부등본 갑구 확인사항
갑구에는 해당 부동산의 소유권 변동과 가등기, 압류등기, 예고등기 등이 기재되어 있다.
● 해당 부동산의 소유권을 갖고 있는 사람의 성명, 주소, 주민등록번호 등이 나와 있으므로 이 기재사항이 내가 전세계약하고자 하는 주택의 소유자와 일치하는지 확인하여야 한다.
● 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있는지 확인하고, 이러한 등기가 되어 있는 주택은 피해야 합니다.
(3) 등기부등본 을구 확인사항
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권 등의 설정, 변경, 말소등기 등이 기재되어 있다.
● 저당권 등이 많이 설정되어 있는 주택은 피해야 한다. 이런 주택에 대한 전세계약을 하면 이미 등기된 저당권자가 선순위권리자이기 때문에 나의 전세금을 확보할 수 없는 상황이 발생할 수 있다.
2. 전세계약 체결 시 확인사항
● 되도록이면 대리인이 아닌 주택의 소유자와 전세계약을 체결하는 것이 안전합니다. 주택 소유자의 주민등록증을 통하여 본인임을 확인하여야 하고 계약당일 발급된 등기부등본으로 거기에 표시된 소유권자와 일치하는지를 확인하여야 합니다.
● 계약 당일의 등기부등본에 나와 있는 부동산의 표시내역을 전세계약서 상의 부동산의 표시 칸에 적습니다.
● 전세계약서 상의 전세기간을 확인한다.
● 계약의 해제와 손해배상 어떻게 발생하는지 계약서 내용을 확인한다.
3. 계약금, 잔금 등
현금보다는 부동산 소유자가 갖고 있는 통장으로 계약금, 잔금 등을 입금하는 것이 좋습니다.
4. 확정일자 받기
잔금을 지급한 즉시 동사무소에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 만약의 경우 해당 부동산이 경매처분되게 됬을때 확정일자를 통하여 나의 전세금이 제3자에게 대항력을 갖게 됩니다. 즉 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 나의 확정일자보다 늦은 후순위권리자보다 우선하여 전세금을 변제받을 수 있게 됩니다.
전세계약시 주의사항을 순차적으로 정리해봤는데 검색을 통해서 다른 분들의 살아 있는 지식도 읽어보시기를 권합니다.^^